Das am 1.1.2023 in Kraft getretene Kohlendioxidkostenaufteilungsgesetz (CO2KostAufG) hat großen Auswirkungen auf den Berufsalltag vieler Mietverwalter sowie privater und gewerblicher Vermieter:innen. Derzeit häufen sich Fragen zu den veränderten Rahmenbedingungen bei der Abrechnung sowie der praktischen Umsetzung, da diese erstmals bei der Betriebskostenabrechnung für das Jahr 2023 relevant sind.
Auswirkungen auf Vermietungen und Mietverwaltung im Überblick
Die CO₂-Kosten sind anhand des Brennstoffverbrauchs der Immobilie zu berechnen. Abhängig vom Energiestandard des Gebäudes werden die Kosten zwischen Vermietenden und Mietenden verteilt. Bis Ende 2022 wurden die Kosten allein von Mietenden getragen. Seit dem 01.02.2023 gilt hingegen ein 10-Stufenmodell, nach welchem die CO₂-Kosten, abhängig vom Energiestandard des Mietshauses, zwischen Vermietenden und Mietenden aufgeteilt werden.
Sollte die Vermieterin oder der Vermieter den Anteil der CO₂-Kosten, der auf die Mietenden entfällt, nicht festlegen oder die erforderlichen Informationen nicht bereitstellen, sind die Mieterinnen oder die Mieter berechtigt, ihren Anteil an den Heizkosten um 3 Prozent zu reduzieren (vgl. § 7 Absatz 4 des CO2KostAufG).
Ziele des CO2KostAufG
Mit dem Gesetz soll der Klimaschutz l vorangetrieben werden. Die finanzielle Beteiligung der Vermieterinnen und Vermieter an den CO₂-Kosten soll ein Anreiz sein, in energieeffiziente Gebäude und klimafreundliche Heizsysteme zu investieren. Außerdem soll die Kostenteilung auch zur Verbrauchergerechtigkeit beitragen. Durch die Teilung der Kosten wird zudem sichergestellt, dass die Mietenden nicht allein für die steigenden CO2-Preise aufkommen müssen.
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Das 10-Stufenmodell
Das 10-Stufenmodell ist ein Instrument zur energetischen Bewertung von Gebäuden. Es bestimmt die prozentuale Verteilung der CO₂-Kosten zwischen Vermietenden und Mieterinnen bzw. Mietern. Derzeit gilt es für Wohnimmobilien mit einer Wohnnutzung von mehr als 50 Prozent. Je schlechter die Energiebilanz eines Gebäudes und seine Einordnung im Modell ausfällt, desto höher ist die Kostenbelastung für Vermieterinnen und Vermieter. Eine ähnliche Regelung für Nichtwohngebäude ist für das Jahr 2025 geplant, jedoch fehlen derzeit noch die erforderlichen Daten für eine Anwendung in der Gewerberaummiete. Das 10-Stufenmodell verknüpft die prozentuale Kostenbeteiligung von Vermietenden und Mietenden mit dem jährlichen CO2-Ausstoß pro m² Wohnfläche des Mietobjekts. Die CO2-Kostenaufteilung umfasst alle fossilen Energieträger wie Gas, Flüssiggas, Heizöl und Fernwärme. Für Hybridheizungen, die sowohl eine Wärmepumpe als auch eine Öl- oder Gasheizung verwenden, erfolgt die CO2-Kostenverteilung nur für den Teil, der mit fossilen Brennstoffen betrieben wird.
Abbildung 1: Stufenmodell CO2-Verteilung, Quelle: Bundesregierung
Ausnahmen von der CO2-Kostenverteilung
Ausnahmen bestätigen bekanntlich die Regel: Zwar ist eine Befreiung von der Regelung grundsätzlich nicht möglich, doch gibt es gemäß § 11 HKVO verschiedene Ausnahmen, die zu einer teilweisen Befreiung von der Anwendung führen können.
Wenn öffentlich-rechtliche Vorschriften eine erhebliche energetische Verbesserung oder zumindest eine wesentliche Verbesserung der Wärme- und Warmwasserversorgung eines Gebäudes verhindern, kann der prozentuale Anteil, den die Vermietenden an den Kosten für Kohlendioxidemissionen tragen müssten, reduziert werden.
Zu diesen Vorschriften gehören unter anderem denkmalschutzrechtliche Einschränkungen, gesetzliche Verpflichtungen zur Nutzung von Wärmelieferungen, insbesondere bei einem Anschluss- und Benutzungszwang, sowie die Lage des Gebäudes in einem Gebiet, das durch eine Erhaltungssatzung gemäß § 172 Abs. 2 Nummer 2 des Baugesetzbuches geschützt ist.
Bevor die Berechnung und Aufteilung der Kohlendioxidkosten erfolgt, sollten Vermieterinnen und Vermieter daher die folgenden Fragen prüfen, um eine fundierte Entscheidung zu treffen:
- Bestehen öffentlich-rechtliche Vorschriften, die einer wesentlichen energetischen Verbesserung eines denkmalgeschützten Gebäudes, wie z. B. der Erneuerung der Gebäudehülle, ganz oder teilweise im Wege stehen?
- Bestehen öffentlich-rechtliche Vorschriften, wie z. B. der Anschlusszwang an eine bestimmte Energieversorgung, die eine wesentlichen Verbesserung der Wärme- und Warmwasserversorgung, verhindern?
Für diese Szenarien gibt es nach dem CO2-Kostenaufteilungsgesetz folgende Ausnahmen:
- Szenario: Wenn die Gebäudehülle aufgrund von Denkmalschutzbestimmungen nicht energetisch optimiert werden kann, reduziert sich der Anteil der Vermietenden an den CO₂-Kosten gemäß des Stufenmodells um 50 Prozent.
- Szenario: Liegt zwar kein Denkmalschutz vor, aber das Gebäude unterliegt einem Anschlusszwang, gilt das gleiche Szenario. Unter dem Anschluss- und Benutzungszwang sind kommunalrechtliche Bestimmungen der jeweiligen Gemeindeordnung zu verstehen, mit denen Gemeinden den Anschluss an z. B. Fernwärmeversorgungsanlagen festlegen. Die Gemeinden sind insoweit ermächtigt, den Fernwärmebezug auf dem Gemeindegebiet zu monopolisieren und damit den Wettbewerb auszuschalten.
- Szenario: Wenn sowohl Denkmalschutz als auch Anschlusszwang vorliegen, zahlen die Mietenden 100 Prozent der CO₂-Kosten. Es findet dann keine Aufteilung statt.
Tipp:
Es ist in jedem Fall vorab zu prüfen, ob öffentlich-rechtliche Beschränkungen bestehen oder nicht.
Die CO2-Kostenaufteilung in der Abrechnung
Der Mieterin oder dem Mieter müssen die Gesamtkosten für die CO₂-Emissionen des Wohngebäudes offengelegt werden. Außerdem muss deutlich erklärt werden, nach welchen Kriterien das Gebäude in das 10-Stufenmodell eingeordnet wurde und wie die Verteilung der CO₂-Kosten vorgenommen wird. Es muss auch dargelegt werden, wie der Gesamtbetrag der CO₂-Kosten nach diesem Modell zwischen Vermietenden und Mietenden aufgeteilt wird. Weiterhin ist es notwendig, die spezifischen Anteile der CO₂-Kosten pro Wohneinheit, die auf dem Verbrauch von Heizung und Warmwasser basieren, anzugeben. Schließlich muss erläutert werden, auf welche Weise diese Werte berechnet wurden, um ihre Nachvollziehbarkeit für die Mieterinnen oder Mieter zu gewährleisten.
Berechnung der CO2-Abgabe
Für die korrekte Berechnung der Aufteilung der CO2-Kosten stehen verschiedene Hilfsmittel zur Verfügung. Ein solches Berechnungstool bietet das Bundesministerium für Wirtschaft und Klimaschutz (BMWK) an, dass speziell für die Berechnung und Verteilung der Kohlendioxidkosten entwickelt wurde.
Nach vollständiger Berechnung besteht die Möglichkeit eine PDF-Datei herunterzuladen, in welcher die CO2-Kostenaufteilung transparent dargestellt. Die Datei kann den Mieterinnen und Mietern zur Verfügung gestellt werden.
Darüber hinaus stellt das BMWK einen ergänzenden Leitfaden zur Berechnung und Aufteilung der Kohlendioxidkosten bereit.
Ergänzende Informationen finden Sie unter:
Leitfaden zur Berechnung und Aufteilung der Kohlendioxidkosten nach dem Kohlendioxidkostenaufteilungsgesetz
CO2-Preis steigt auf 45 Euro pro Tonne
