Stranded Assets: Herausforderung und Chance

Stranded Assets, also Immobilien, deren Wert durch neue Anforderungen an Nachhaltigkeit und Effizienz drastisch sinkt – werden zunehmend zum Risiko. Insbesondere ältere Bestandsgebäude sind betroffen, da sie oft nicht den aktuellen ESG-Standards entsprechen. Um diese Herausforderung in eine Chance zu verwandeln, gilt es, durch nachhaltige Transformation und flexible Nutzungskonzepte Stranded Assets zu vermeiden und Gebäude zukunftssicher zu machen. Lesen Sie, welche Strategien dabei helfen können und wie neue regulatorische Vorgaben den Markt beeinflussen.

Das Wichtigste in Kürze:

Wertverlust durch neue Nachhaltigkeitsanforderungen:
Über 70 % der Gebäude in Deutschland sind über 30 Jahre alt und oft nicht energieeffizient. Diese Immobilien drohen als Stranded Assets an Wert zu verlieren, besonders aufgrund wachsender CO₂-Vorgaben.

Strategien zur Vermeidung von Stranded Assets:
Maßnahmen wie höhere Energieeffizienz, Mixed-Use-Konzepte und nachhaltige Baustoffe sichern langfristig die Wettbewerbsfähigkeit von Immobilien.

Bedeutung der ESG-Kriterien:
Immobilien ohne ESG-Konformität verlieren schnell an Attraktivität. Investoren bevorzugen ESG-gerechte Gebäude als risikoärmere und nachhaltigere Anlagen.

Was bedeutet „Stranded Assets“ und warum ist das Thema relevant?

In der Immobilienbranche sorgt das Thema „Stranded Assets“ für große Aufmerksamkeit. Gemeint sind Vermögenswerte, deren wirtschaftliche Nutzbarkeit durch äußere Faktoren wie technologische, regulatorische oder gesellschaftliche Veränderungen drastisch eingeschränkt werden. Insbesondere ältere Gebäude sind gefährdet, wenn sie nicht den aktuellen Anforderungen an Energieeffizienz und Nachhaltigkeit entsprechen. Die Transformation von Bestandsimmobilien ist daher eine der bedeutendsten Herausforderungen der nächsten Dekaden. Um Stranded Assets zu vermeiden und Gebäudebestand zukunftssicher zu gestalten, müssen Immobilienunternehmen, Eigentümer:innen und Verwalter:innen Maßnahmen zur Umgestaltung und Modernisierung ihrer Objekte ergreifen.

Definition: Was sind Stranded Assets?

Als Stranded Assets gelten Gebäudebestände, die wirtschaftlich abgewertet oder nicht mehr nutzbar sind, da sie den Marktanforderungen oder der Gesetzgebung nicht gerecht werden. Gründe für diesen Wertverlust sind oft ökologische oder regulatorische Änderungen, die aus ESG-Vorgaben resultieren. Der Klimawandel und die gesetzlich vorgeschriebenen Klimaziele der EU machen Immobilien, die hohe CO₂-Emissionen verursachen, langfristig unattraktiv. Laut dem Bundesverband der Deutschen Industrie sind über 70 % der Gebäude in Deutschland älter als 30 Jahre und entsprechen oft nicht den heutigen Energie- und Effizienzstandards. Rund 65 % der Fassaden sind ungedämmt, was insbesondere den Wert gewerblicher Immobilien beeinflusst.

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Die Bedeutung von Stranded Assets

Die Relevanz dieses Themas kann nicht genug betont werden, denn Immobilienunternehmen stehen vor der Aufgabe, ihre Bestände an die veränderten Marktanforderungen anzupassen, um Wertverluste zu vermeiden und ihre Erträge zu sichern.

Ursachen und Einflussfaktoren für Stranded Assets in der Immobilienwirtschaft

Die Ursachen sind vielfältig und oft auf externe Faktoren zurückzuführen:

1. Regulatorische Entwicklungen und Umweltauflagen: Die Anforderungen an Energieeffizienz und Nachhaltigkeit wachsen. Gebäude mit hohen CO₂-Emissionen können zunehmend nicht mehr am Markt platziert werden. Die EU-Taxonomie und ESG-Kriterien zielen auf mehr Transparenz und strikte Einhaltung von Umweltvorgaben ab, was sich insbesondere auf ältere, nicht sanierte Gebäude auswirkt.
2. Demografische und gesellschaftliche Veränderungen: Veränderungen in Arbeit und Mobilität sowie der Wandel im Handel erfordern von allen Marktteilnehmenden ein Umdenken im Umgang mit ihrem Gebäudebestand. Nutzungen und Anforderungen ändern sich kontinuierlich, was eine Flexibilisierung und Anpassung der Immobilien erforderlich macht.
3. Wirtschaftliche und technologische Transformation: Die Digitalisierung und der technologische Fortschritt erfordern von Immobilienunternehmen die Integration moderner Technologien in den Gebäudebestand. Gebäude, die mit IoT-Systemen und Smart-Building-Technologien ausgestattet sind, bleiben langfristig wettbewerbsfähig und attraktiv.

Stranded Assets vermeiden: Strategien & Maßnahmen

Es gibt verschiedene Maßnahmen und Ansätze, die sich auf die Revitalisierung und nachhaltige Umgestaltung von Bestandsimmobilien fokussieren:

1. Erhöhung der Energieeffizienz und Nutzung erneuerbarer Energien: Der Umstieg auf erneuerbare Energien und die Umrüstung auf effiziente Technologien sind essenzielle Schritte, um CO₂-Emissionen von Gebäuden zu reduzieren. Eine solche Transformation sichert hohe Erträge und stabilisiert den Immobilienwert im gesamten Lebenszyklus. Neben der Erfüllung gesetzlicher Vorgaben trägt dies auch zur nachhaltigen Gebäudenutzung bei.
2. Mixed-Use-Konzepte und Flexibilisierung der Nutzung: Die Umnutzung von Bürogebäuden oder Shopping Centern in multifunktionale Gebäude kann nicht nur städtebaulich von Vorteil sein, sondern ermöglicht auch die Anpassung an veränderte Markterfordernisse. Durch eine flexible Nutzung lassen sich Leerstände vermeiden und die Immobiliennutzung kann effektiv an die zukünftigen Anforderungen angepasst werden.
3. Kreislaufwirtschaft und nachhaltige Baustoffe: Die Wiederverwendung von Baustoffen, die Nutzung von Bestandsgebäuden als Materialquelle und/oder der Verzicht auf energieintensive Materialien wie Beton sind wichtige Maßnahmen zur Ressourcenschonung. Allein bei der Herstellung von Beton werden 8 % des weltweiten jährlichen Kohlenstoffdioxidausstoßes verursacht. Gebäude, die diese Prinzipien umsetzen, sind zukunftssicher und tragen zur Schonung natürlicher Ressourcen bei.
4. Strukturierte Prozesse und CRREM-Integration: Die Beobachtung des Carbon Risk Real Estate Monitor (CRREM) und eine Ausrichtung an dessen Zielen ermöglichen es Immobilienunternehmen, ihre Bestandsentwicklung nachhaltig und zielorientiert zu gestalten. So wird der Gebäudebestand besser an die Anforderungen der EU an die Dekarbonisierung angepasst und künftige Risiken werden frühzeitig identifiziert.

ESG und Stranded Assets – Nachhaltigkeit als Risikomanagement

ESG-Kriterien (Environmental, Social, Governance) sind heute maßgeblich für den langfristigen Erfolg im Immobiliensektor. Die Erfüllung dieser Anforderungen spielt nicht nur für Investor:innen eine Rolle, sondern ist auch ein zentraler Aspekt, um Stranded Assets zu vermeiden.

1. Environment (Umwelt): Die ökologischen Standards eines Gebäudes beeinflussen zunehmend dessen wirtschaftlichen Erfolg. Bestandsimmobilien, die nicht auf nachhaltigen Betrieb und Energieeffizienz umgerüstet werden, verlieren schnell an Attraktivität und geraten in Gefahr, als Stranded Assets zu enden.
2. Social (Soziales): Immobilien müssen neben ihrer Umweltfreundlichkeit auch Sicherheits- und Zugänglichkeitsanforderungen erfüllen. Diese Kriterien tragen dazu bei, dass Gebäude langfristig wettbewerbsfähig bleiben und Nutzer:innen sowie Investor:innen zufriedengestellt werden.
3. Governance (Unternehmensführung): Transparente und ESG-konforme Prozesse in der Unternehmensführung erhöhen die Marktchancen. Immobilienfonds, die diese Anforderungen erfüllen, werden von Anleger:innen bevorzugt und gelten als risikoärmer.

Regulatorische Entwicklungen und Markttrends

Regulatorische Veränderungen haben starke Auswirkungen auf den Immobilienmarkt und die Entstehung von Stranded Assets. So legt die EU beispielsweise Wert auf CO₂-Neutralität und verlangt, dass Immobilien bis spätestens 2050 keine Treibhausgasemissionen mehr verursachen.

1. Transformations- und Revitalisierungstrends: Die Gebäudeanpassung an neue Marktanforderungen sowie die Umnutzung von ehemals nicht betriebsnotwendigen Objekten in multifunktionale Gebäude sind zentrale Trends. Im Fokus stehen die Ressourcenschonung und die Umwandlung von Single- in Mixed-use-Gebäude. Das trägt zum einen zur Werterhaltung bei; zum anderen bringt es städtebauliche Vorteile.
2. CRREM und CO₂-Bepreisung: Bei der Immobilienentwicklung ist die CO₂-Bepreisung zunehmend ein entscheidender Faktor. Der CRREM-Pfad (Carbon Risk Real Estate Monitor) liefert hier wertvolle Daten, um Entscheidungen über Revitalisierungsmaßnahmen zu treffen, die die Anforderungen der Klimapolitik erfüllen und potenzielle Stranded Assets vermeiden.
3. Prozess der Revitalisierung: Ein erfolgreicher Revitalisierungsprozess beginnt mit einer detaillierten Analyse der Immobilie und der Datengrundlage. Bestehende Miet- und Nutzungsverhältnisse, Modernisierungsbedarf sowie die Nutzungsdauer von Bauteilen sind dabei entscheidende Faktoren. Schadstoffbelastungen wie Asbest, der in den 1970er Jahren häufig in Bauteilen verwendet wurde, können zusätzliche Herausforderungen darstellen.

Die Gesellschaft für Immobilienwirtschaftliche Forschung e. V. bietet einen Leitfaden an, der Projektphasen wie Quickcheck, Projektkonzeption und Projektrealisierung strukturiert. Diese Vorgehensweise stellt sicher, dass mögliche Risiken frühzeitig erkannt und gezielt angegangen werden können.

Quellen:
https://www.umweltbundesamt.de/daten/klima/treibhausgas-emissionen-in-der-europaeischen-union#trends
https://bdi.eu/publikation/news/faktencheck-gebaeudeenergieeffizienz
https://www.baunetzwissen.de/beton/fachwissen/herstellung/betonherstellung-und-klimaschutz-7229519